Могут ли самозанятые сдавать в аренду

Самозанятые граждане в России имеют право сдавать имущество в аренду и получать доход от этой деятельности. Однако важно учитывать особенности налогообложения, ограничения и условия, установленные законодательством. Разберёмся, как самозанятые могут легально сдавать в аренду недвижимость, транспорт и другие активы.

Какие виды аренды доступны самозанятым

• Квартиры, комнаты, дома.
• Коммерческая недвижимость.
• Транспортные средства.
• Оборудование.
• Земельные участки.

Доступные виды аренды самозанятым

1. Квартиры, комнаты, дома

Сдавать жилую недвижимость - один из самых популярных вариантов. В эту категорию входят квартиры, отдельные комнаты в коммунальных квартирах или общежитиях, а также частные дома. Главное, чтобы арендатором выступало физическое лицо, а не компания. Например, можно сдавать квартиру семье или комнату студенту, но нельзя заключать договор с фирмой под офис.

2. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость тоже подходит для сдачи, но с важными ограничениями. Самозанятый может сдавать помещение под кафе, магазин или офис только частному лицу, которое не использует его для предпринимательской деятельности. Если арендатор зарегистрирован как ИП или юридическое лицо, такой доход уже не попадает под налог на профессиональный доход.

3. Транспортные средства

Транспортные средства - ещё один востребованный вариант. Можно сдавать автомобили, мотоциклы, грузовики, спецтехнику и даже водный транспорт. Важно учитывать, что арендатор должен быть физическим лицом, а не компанией. Также нужно следить за страховкой и техническим состоянием транспортного средства, чтобы избежать проблем.

4. Оборудование

Оборудование тоже можно сдавать в аренду. Это может быть строительная техника, медицинские аппараты, фото и видеооборудование, музыкальные инструменты и другие дорогостоящие предметы. Такой вариант подходит тем, у кого есть профессиональная техника, но она не используется постоянно.

5. Земельные участки

Земельные участки тоже входят в перечень разрешённых объектов. Можно сдавать землю под строительство, сельское хозяйство или просто для временного пользования. Как и в других случаях, арендатором должно быть физическое лицо. Если земля сдаётся под коммерческую деятельность, например под магазин или кафе, такой доход не подходит для самозанятых.

Таким образом, самозанятые могут сдавать в аренду самые разные объекты, но важно соблюдать условия - работать только с физлицами и не превышать годовой лимит дохода.

Что нельзя самозанятым при сдаче в аренду 

• Арендатор - юридическое лицо или ИП.
• Имущество используется для бизнеса.
• Доход превышает 2,4 млн рублей в год.

Ограничения для самозанятых при сдаче в аренду

1. Арендатор - юридическое лицо или ИП

Самозанятый не может сдавать имущество юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям. Это ключевое ограничение. Если арендатор - организация или ИП, даже если это знакомый или родственник, такой доход уже не считается профессиональным. Налоговая чётко разделяет эти случаи. Придётся либо оформлять ИП, либо платить стандартные 13% НДФЛ как физическое лицо.

2. Имущество используется для бизнеса

Ещё одно важное ограничение касается цели использования имущества. Даже если арендатор - физическое лицо, но имущество явно используется для бизнеса, это выходит за рамки разрешённой деятельности. Например, когда человек снимает квартиру под хостел, комнату под маникюрный кабинет или гараж под автосервис. Налоговая может переквалифицировать такие доходы, и тогда придётся доплачивать налоги и штрафы.

3. Доход превышает 2,4 млн рублей в год

Существует и финансовый лимит. Если общий доход от аренды и другой деятельности превысит 2,4 миллиона рублей в год, статус самозанятого теряется. Это суммарный лимит по всем видам доходов. После его превышения нужно либо прекращать деятельность до следующего года, либо регистрировать ИП или ООО. Особенно актуально для тех, кто сдаёт несколько объектов дорогой недвижимости или техники.

Эти правила созданы, чтобы разделить профессиональную деятельность самозанятых и предпринимательскую. Нарушение ограничений может привести к доначислению налогов, штрафам и потере статуса. Поэтому перед сдачей имущества стоит чётко понимать, кто будет арендатором и как он планирует использовать взятое внаём имущество.

Как самозанятому оформлять аренду

• Заключение договора.
• Учёт доходов и уплата налога.
• Важные нюансы.

Правильное оформление аренды

1. Заключение договора

Обязательно нужно заключать письменный договор аренды, даже если арендатором выступает знакомый или родственник. В договоре следует указать точные данные обеих сторон, описание передаваемого имущества, срок аренды, сумму платежа и порядок расчетов. Это защитит интересы собственника при возможных спорах. Договор можно составить в простой письменной форме, нотариальное заверение не требуется.

2. Учёт доходов и уплата налога

Все полученные доходы от аренды необходимо фиксировать в мобильном приложении "Мой налог". Чек формируется автоматически при получении арендной платы. Налоговая ставка составляет 4%, если арендатор - физическое лицо. Платежи в бюджет происходят автоматически при закрытии месяца. Важно своевременно пробивать чеки, так как налоговая может проверить соответствие доходов и уплаченных налогов.

3. Важные нюансы

Существуют дополнительные нюансы, которые нужно учитывать. При сдаче жилой недвижимости может потребоваться уведомление налоговой, если годовой доход превышает 600 тысяч рублей. Для транспортных средств необходимо убедиться в наличии действующей страховки и пройденного техосмотра. Если сдается несколько объектов, нужно следить, чтобы совокупный доход не превысил лимит в 2,4 миллиона рублей в год. Также важно хранить все документы, связанные с арендой, в течение минимум пяти лет.

Альтернативы для тех, кто хочет сдавать в аренду юрлицам

• Оформить ИП.
• Работать через договор как физлицо.
• Создать ООО.

Законная сдача имущества компаниям 

1. Оформить ИП

Можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Этот вариант подходит для тех, кто планирует сдавать имущество на постоянной основе. ИП может выбрать упрощенную систему налогообложения с ставкой 6% от доходов или патентную систему, если она предусмотрена для арендной деятельности в конкретном регионе. Предприниматель получает право заключать договоры с людьми и организациями, но должен вести полный учет доходов и расходов, а также сдавать отчетность.

2. Работать через договор как физлицо

Физическое лицо может сдавать имущество компаниям без регистрации ИП, но тогда придется платить налог на доходы по ставке 13%. В этом случае заключается обычный договор аренды между физическим и юридическим лицом. Арендатор будет удерживать и перечислять в бюджет налог как налоговый агент, если это прописано в договоре. Такой вариант подходит для разовых сделок, но при регулярной аренде лучше оформить ИП, чтобы оптимизировать налогообложение.

3. Создать ООО

Для масштабной арендной деятельности с несколькими объектами или дорогостоящим имуществом можно создать общество с ограниченной ответственностью. ООО позволяет привлекать соучредителей, разделять ответственность и использовать более гибкие схемы налогообложения. Однако этот вариант требует более сложного бухгалтерского учета, регулярной отчетности и соблюдения корпоративных процедур. ООО подходит тем, кто рассматривает аренду как серьезный бизнес с перспективой расширения.

Вывод

Самозанятые могут сдавать имущество в аренду, но только физлицам. Доход должен укладываться в лимит 2,4 млн руб./год. С юрлицами и ИП работают только ИП/ООО. Перед началом деятельности важно проверить все условия и правильно оформлять доходы, чтобы избежать проблем с налоговой.