Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Самозанятость - это налоговый режим, который позволяет легально получать доход без регистрации ИП или ООО. Однако не все виды деятельности подходят для самозанятых. Разберёмся, можно ли сдавать квартиру в аренду на этом режиме и как это правильно оформить.

Какие ограничения у самозанятого при сдачи квартиры

• Сдавать можно только жилые помещения.
• Нельзя сдавать нежилые помещения.
• Аренда должна быть физлицу, а не компании.

Сдача квартиры как самозанятый

1. Сдавать можно только жилые помещения

Самозанятые могут сдавать в аренду жилые помещения - квартиры, комнаты или частные дома. Это разрешено законом, но важно учитывать несколько ключевых ограничений.

2. Нельзя сдавать нежилые помещения

Во-первых, сдавать можно исключительно жильё, предназначенное для проживания. Если у вас есть нежилые площади - офисы, склады, торговые точки или производственные помещения, - то оформить их аренду как самозанятый не получится. Для такой деятельности потребуется другая форма налогообложения, например, ИП или ООО.

3. Аренда должна быть физлицу, а не компании

Во-вторых, сдавать квартиру можно только физическим лицам. Если арендатором выступает организация, фирма или индивидуальный предприниматель, то самозанятый не вправе применять этот налоговый режим. В таком случае доход будет облагаться по другим правилам - например, через НДФЛ или УСН.

Кроме того, важно помнить про годовой лимит доходов. Если суммарная выручка от аренды превысит 2,4 миллиона рублей за год, статус самозанятого сохранить не удастся - придётся переходить на иную систему налогообложения.

Как оформить аренду как самозанятый

• Зарегистрироваться как самозанятый.
• Заключить договор аренды.
• Выдавать чеки арендатору.

Правильная сдача квартиры 

1. Зарегистрироваться как самозанятый

Чтобы сдавать квартиру на законных основаниях как самозанятый, нужно выполнить несколько обязательных шагов. Первое, что потребуется - это зарегистрироваться в налоговой в качестве самозанятого. Это легко сделать через мобильное приложение «Мой налог», которое доступно для скачивания на смартфоны. В нём нужно указать свои паспортные данные и ИНН, после чего выбрать подходящий вид деятельности - аренду жилой недвижимости. Процедура занимает несколько минут и не требует посещения налоговой инспекции.

2. Заключить договор аренды

После регистрации важно правильно оформить отношения с арендатором. Хотя закон не обязывает самозанятых обязательно заключать письменный договор при сдаче жилья, такой документ поможет избежать многих проблем. В договоре стоит прописать сроки аренды, точную сумму платежа, порядок внесения денег, а также обязанности обеих сторон. Это защитит и владельца квартиры, и жильца в случае возможных споров.

3. Выдавать чеки арендатору

Каждый раз, когда арендатор вносит плату за жильё, самозанятый должен оформлять чек через то же приложение «Мой налог». В чеке указываются данные арендатора, сумма платежа и выбирается соответствующая категория дохода. Приложение автоматически рассчитает налог, который составит 4% от полученной суммы, если квартира сдаётся физическому лицу. Все чеки сохраняются в системе, что избавляет от необходимости вести дополнительную отчётность. Важно помнить, что при таком способе сдачи жилья все платежи должны проходить официально. Если арендатор хочет платить наличными без оформления чеков, это будет считаться нарушением налогового законодательства. Также стоит учитывать, что при сдаче квартиры компании или предпринимателю применять режим самозанятости уже нельзя - в таких случаях потребуется другой способ налогообложения.

Какие плюсы и минусы сдачи квартиры как самозанятый

Преимущества:

• Низкая налоговая нагрузка.
• Простая отчётность.
• Легальность.

Недостатки:

• Нельзя сдавать юрлицам.
• Лимит дохода.
• Нужно выдавать чеки.

Плюсы и минусы сдачи квартиры как самозанятый

1. Преимущества

Самозанятость при сдаче жилья в аренду имеет свои выгодные стороны и некоторые ограничения, которые важно учитывать. Один из главных плюсов - небольшие налоговые отчисления. Вместо стандартных 13% подоходного налога самозанятый платит всего 4% с каждого платежа от физического лица. Это существенная экономия, особенно если сравнивать с другими вариантами легального получения дохода от аренды.

Ещё одно преимущество - максимально простая система отчётности. Не нужно заполнять декларации, вести сложный учёт или тратить время на посещение налоговой. Все операции проводятся через удобное мобильное приложение, где автоматически рассчитывается налог и формируются чеки. Это избавляет от бумажной волокиты и значительно экономит время.

Легальный статус - ещё один важный плюс. Официальная регистрация доходов избавляет от рисков и неприятных последствий, которые могут возникнуть при скрытии арендных платежей. Можно не переживать о возможных проверках и спокойно получать доход, зная, что всё оформлено по закону.

2. Недостатки

Однако у этого способа есть и свои ограничения. Самозанятый не может сдавать жильё юридическим лицам - компаниям или индивидуальным предпринимателям. Если арендатором выступает организация, придётся выбирать другую систему налогообложения, так как режим самозанятости в этом случае не подойдёт.

Существует и годовой лимит доходов - не более 2,4 миллиона рублей. Если суммарные поступления от аренды превысят эту цифру, статус самозанятого будет потерян, и придётся переходить на иную форму налогообложения. Это важно учитывать, особенно при сдаче нескольких объектов или дорогого жилья.

Обязательное оформление чеков на каждый платёж тоже можно отнести к минусам, хотя это требование закона. Некоторым арендодателям это кажется неудобным, особенно если арендатор предпочитает рассчитываться наличными и не хочет фиксировать платежи официально. Однако именно прозрачность всех операций и является гарантией легальности такого способа получения дохода.

Взвесив все за и против, можно сделать вывод, что самозанятость - удобный вариант для тех, кто сдаёт жильё частным лицам и не превышает установленный лимит доходов. Это простой и выгодный способ легализовать арендные платежи с минимальными затратами времени и денег на налоги.

Альтернативные варианты

• НДФЛ - декларировать доход в налоговой.
• ИП на УСН - подходит, если сдаёте несколько объектов или работаете с юрлицами.

Другие способы сдачи квартиры

1. НДФЛ - декларировать доход в налоговой

Когда вариант с самозанятостью не подходит, можно рассмотреть альтернативные способы оформления арендных отношений. Один из них - уплата налога на доходы физических лиц. В этом случае собственник жилья самостоятельно декларирует полученный доход, заполняя налоговую декларацию 3-НДФЛ. Такой подход требует больше времени и внимания, зато позволяет сдавать жильё любым арендаторам, включая юридические лица. Налоговая ставка составляет 13%, что выше, чем у самозанятых, но при этом нет ограничений по сумме дохода.

2. ИП на УСН - подходит, если сдаёте несколько объектов или работаете с юрлицами

Для тех, кто сдаёт несколько объектов или планирует работать с компаниями, может быть выгодно открыть индивидуальное предпринимательство. ИП на упрощённой системе налогообложения платит 6% от доходов или 15% от прибыли, в зависимости от выбранного варианта. Такой статус даёт больше возможностей: можно заключать договоры с организациями, нанимать сотрудников, открывать расчётный счёт в банке. Однако предприниматель обязан вести учёт доходов и расходов, сдавать отчётность и платить страховые взносы даже при отсутствии прибыли.

Вывод

Самозанятый может сдавать квартиру в аренду, но только физлицам. Это удобный и легальный способ получать доход с минимальными налогами. Главное - вовремя регистрировать доходы в приложении «Мой налог» и соблюдать лимиты. Если планируете сдавать недвижимость компаниям или зарабатывать больше 2,4 млн рублей в год, лучше выбрать другой налоговый режим.